Mieterfragen

  Selbstauskunft eines Mieters

Generell gilt, dass nur Fragen zulässig sind und entsprechend wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, also insbesondere Rückschlüsse auf die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten zulassen. Werden solche Fragen bewusst wahrheitswidrig beantwortet, kann dies die fristlose Kündigung oder die Anfechtung des Mietvertrages durch den Vermieter begründen.
Fragen jedoch, die die Privatsphäre eines Mieters betreffen, gehören in der Regel nicht in die Selbstauskunft eines Mieters für den Vermieter und müssen deshalb auch nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Dies gilt insbesondere für Fragen nach einer Schwangerschaft, nach ansteckenden Krankheiten oder nach Homosexualität. Diese Fragen müssen folglich nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.
Gleichwohl sollte man als Mieter überlegen, ob man nicht auch derartige Fragen wahrheitsgemäß beantwortet, um nicht später Schikanen ausgesetzt zu sein, die das Mietverhältnis belasten und vielleicht sogar emotional unerträglich machen.

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  Kündigung des Mietverhältnisses

Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss schriftlich erfolgen.
Die Kündigung muss an alle als Vermieter im Mietvertrag aufgeführten Personen gerichtet und von allen im Mietvertrag aufgeführten Personen unterschrieben werden.
Unbefristete Mietverträge kann der Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen.
Die Kündigung ist gem. § 573c Abs. 1, Satz 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für Mieter gilt also die Dreimonatsfrist. Zu beachten ist, dass der Samstag als Werktag zählt und die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag so zugehen muss, dass er davon Kenntnis erhält oder zumindest erlangen kann!
Beispiel: Soll ein Mietverhältnis zum 30. Juni gekündigt werden, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des April nachweislich in den Kenntnisbereich des Vermieters gelangt sein.
Wird das Kündigungsschreiben persönlich übergeben, sollte der Erhalt vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten (z.B. auf einer Abschrift) mit Datum schriftlich bestätigt werden. Wird die Kündigung per Post geschickt, sollte sie per Einwurf-Einschreiben (nicht Übergabe-Einschreiben) versandt werden, denn Einwurf-Einschreiben werden auch zugestellt, wenn der Empfänger nicht anwesend ist. Der Zustellungsnachweis kann online unter https://www.deutschepost.de/sendung/simpleQuery.html abgefragt und ausgedruckt archiviert werden. Zu beachten ist, dass eine eventuell verzögerte Postlaufzeit oder der Verlust auf dem Postwege in den Verantwortungsbereich des Absenders fällt. Fehler der Post gehen also zu Lasten des Absenders.

Formulierungsbeispiel:
„Hiermit kündige(n) ich (wir) das Mietverhältnis über die Wohnung in 12345 Musterstadt, Musterstraße 11, zum XX. XX. 20XX, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.“
Sollte eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses gewünscht werden, wäre als Ergänzung angezeigt: „Ich (Wir) bitte(n) jedoch bereits vorzeitig zum YY. YY. 20YY aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Gerne bin ich (sind wir) bereit, mich (uns) um die Stellung eines adäquaten Nachmieters zu bemühen. Ich (Wir) bitte(n) höflich um entsprechende Rückäußerung.“

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  Nachmieterstellung

Die weit verbreitete Auffassung, der Mieter könne das Mietverhältnis dadurch vorzeitig beenden, dass er dem Vermieter drei Nachmieter stellt, ist falsch. Der Mieter kann grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietvertrag entläßt – also auch nicht, wenn er Nachmieter benennt. Von diesem Grundsatz gibt es allerdings zwei Ausnahmen: A) Das Recht, Nachmieter zu stellen, ist ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden, oder B) der Mieter hat ein dringendes berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung.

zu A) Man unterscheidet zwischen einer sog. echten und unechten Nachmieterklausel. Die unechte Nachmieterklausel gibt dem Mieter lediglich das Recht, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden. Der Vermieter kann einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen und sich selbst um einen Nachmieter bemühen. Der Mieter kommt aber trotzdem aus dem Mietvertrag frei, wenn der Vermieter einen geeigneten Nachmieter ablehnt. Bei einer echten Nachmieterklausel hingegen hat der Mieter einen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen. Enthält der Mietvertrag gar keine Nachmietervereinbarung, kann der Mieter aber versuchen, sie nachträglich zu vereinbaren. Der Vermieter muss sich aber nicht darauf einlassen.

zu B) Ein dringendes berechtigtes Interesse an einer Nachmieterstellung wurde von Gerichten für nachfolgende Fälle anerkannt:

  • Der Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen.
  • Der Mieter will heiraten oder Familiennachwuchs steht ins Haus und die Wohnung wird zu klein.
  • Der Mieter will in ein Altenheim oder in eine altengerechte Wohnung ziehen oder er muss auf Dauer in ein Pflegeheim.
  • Bei ähnlich schwer wiegenden Gründen, die ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar erscheinen lassen. In Betracht kommen schwere gesundheitliche Probleme des Mieters oder seiner mit ihm zusammenlebenden Angehörigen, die einen Umzug notwendig machen.

Es darf sich aber nicht um Gründe handeln, die der Mieter freiwillig herbeigeführt hat, um seine Wohnungssituation zu verändern. So kann der Mieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Stellung eines Nachmieters nicht verlangen, weil bzw. wenn er eine andere Wohnung gefunden hat, die ihm besser gefällt, wenn sein Eigenheim bezugsfertig ist oder wenn ihm die Wohnung zu teuer geworden ist, er sie sich also nicht mehr leisten kann. Diese Grundsätze gelten für Zeitmietverträge, die der Mieter nach wie vor nicht kündigen kann.

Die Rechtsprechung hat diese Grundsätze aber auch auf unbefristete Mietverhältnisse angewandt, in denen der Mieter aufgrund der Wohndauer eine lange Kündigungsfrist von 6 bis 12 Monaten hat, nicht aber bei einer Kündigungsfrist von nur 3 Monaten. Mit In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform (1.9.2001) kann der Mieter einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich mit einer Frist von 3 Monaten durch Kündigung beenden (unstreitig bei Mietverträgen, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden); das Nachmieterproblem spielt also bei einem unbefristeten Mietverhältnis nur noch dann eine Rolle, wenn lange Kündigungsfristen ausdrücklich vereinbart sind.

Einzelheiten zur Nachmieterstellung

Die genauen Voraussetzungen für das Anbieten eines Nachmieters richten sich grundsätzlich nach den Vereinbarungen, die Mieter und Vermieter getroffen haben. So kann zum Beispiel festgelegt werden, dass der Mieter die Differenz zur bisherigen Miete übernimmt, wenn der Nachmieter nicht bereit ist, die volle Miete zu zahlen. Ist nichts (anderes) vereinbart oder hat der Mieter das Recht zur Nachmieterstellung, so gilt: Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter mehrere Nachmieter vorschlägt. Ein geeigneter Nachmieter reicht aus. Der Vermieter hat kein uneingeschränktes Wahlrecht unter drei angebotenen Nachmietern. Sagt der von ihm ausgesuchte Nachmieter ab, muss er mit den anderen verhandeln. Der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter muss bereit sein, den bestehenden Vertrag ohne Einschränkungen zu akzeptieren. Dann darf der Vermieter einen Mieterwechsel nur ablehnen, wenn dafür wichtige Gründe in der Person oder den wirtschaftlichen Verhältnissen des Nachfolgers liegen. Der Nachmieter muss wirtschaftlich in der Lage sein, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen.

Der Vermieter kann darauf bestehen, dass der Nachmieter in etwa über das gleiche Einkommen verfügt wie sein Vorgänger. Der Vermieter darf den vorgeschlagenen Nachmieter aus erheblichen persönlichen Gründen ablehnen, nicht aber, weil ihm der neue Mieter unsympathisch ist. So ist die Ablehnung eines Mietnachfolgers, nur weil er Ausländer ist, unzulässig. Ein enger Freund des Vermieters ist als Nachmieter u. U. nicht zumutbar. Dem Vermieter steht eine Überlegungsfrist von (bis zu) 3 Monaten zu. Innerhalb dieser Frist muss er entscheiden, ob er den angebotenen Nachmieter nimmt. Während dieses Zeitraums muss der Mieter weiter Miete zahlen.

Lehnt es der Vermieter ab, einen geeigneten Nachmieter zu übernehmen, ist der Mieter so zu stellen, als ob das Mietverhältnis durch das Eintreten des Nachmieters beendet worden wäre. Auch wenn sich der Vermieter ohne triftigen Grund oder ohne nähere Prüfung weigert, einen angebotenen Nachmieter zu akzeptieren, kommt der Mieter vorzeitig aus dem Zeitmietvertrag heraus. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter von vornherein nicht bereit ist, vom Mieter gestellte Nachmieter zu akzeptieren oder wenn der Vermieter erklärt, dass er den Nachmieter selbst suchen will. Der Mieter muss von dem Tag an keine Miete mehr zahlen, ab dem ein Nachmieter die Wohnung angemietet hätte. Dabei ist aber zu beachten, dass dem Vermieter noch die Überlegungsfrist zugestanden hätte.

Der Mieter kann sich außerdem aus dem Mietverhältnis lösen, wenn der Vermieter die Nachmieterstellung von zusätzlichen Forderungen oder unzumutbaren Bedingungen abhängig macht oder wenn der Vermieter die Wohnung jetzt verkaufen und nicht mehr weitervermieten will. Der Vermieter darf von dem Nachmieter jedenfalls dann eine höhere Miete verlangen, wenn er sich das in der mit dem Mieter getroffenen Nachmietervereinbarung vorbehalten hat. Aber auch ohne ausdrückliche Vereinbarung kann der Vermieter nach Auffassung vieler Gerichte vom Nachmieter eine angemessen höhere Miete verlangen. Nach anderer Ansicht darf der Vermieter den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Nachmieter nicht dadurch vereiteln, dass er die Miete heraufsetzt, es sei denn, die restliche Mietdauer ist sehr kurz. Die vom Nachmieter verlangte Miete darf aber auf keinen Fall außer Verhältnis zur bisherigen Miete stehen. Eine Erhöhung um 40% ist wesentlich zu viel.

Was ist, wenn sich kein Nachmieter findet?

Häufig kann der Mieter keinen Nachmieter finden, etwa weil die Wohnung zu teuer ist. Es stellt sich dann die Frage, wie der Mieter dennoch vorzeitig aus dem Mietverhältnis herauskommt. Einige Gerichte sind der Auffassung, dass der Mieter keinen Nachmieter anbieten muss, wenn der Vermieter die Wohnung ohne Schwierigkeiten sofort neu vermieten kann. Das wird angenommen, wenn der Vermieter oder das Wohnungsamt eine Warteliste für mögliche Mietnachfolger führen. In diesem Fall besteht die Aussicht, dass der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen muss. Ansonsten gilt aber: Findet der Mieter keinen Nachmieter, bleibt er an den Mietvertrag gebunden. Dasselbe gilt, wenn der Mieter keinen Nachmieter stellen darf, weil der Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthält und keiner der oben aufgeführten Ausnahmefälle vorliegt. Dann hat der Mieter nur noch eine Möglichkeit, sich aus dem Vertragsverhältnis zu lösen: Er kann den Vermieter fragen, ob er einer Untervermietung zustimmt. Versagt der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass bei dem benannten Untermieter ein wichtiger Grund für die Ablehnung vorhanden ist, kann der Mieter unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten kündigen. Auf dieses Sonderkündigungsrecht kann der Mieter auch noch zurückgreifen, wenn er bereits die ordentliche Kündigung erklärt hat. Ist der Vermieter mit der Untervermietung einverstanden, hat dies für den Mieter den Nachteil, dass das Mietverhältnis fortbesteht und er weiter mietvertraglich haftet.

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  Wohnflächenberechnung

Hört sich zunächst sehr einfach an: Länge mal Breite – fertig! Wie aber erfolgt die Berechnung bei Schrägen, für Balkone oder bei Fensterbänken? Je nach Zuschnitt der Wohnung und je nach Höhe der Raumteile (Schrägen) wird nicht immer die volle Grundfläche angerechnet. Für die korrekte Ermittlung der Wohnfläche gibt es eine gesetzliche Grundlage: die sog. Wohnflächenverordnung (WoFlV). Darin ist verbindlich festgelegt, wie die anrechenbare Grundfläche einer Wohnung zu ermitteln ist.

Einer der wichtigsten Paragraphen ist § 4 WoFlV (Anrechnung der Grundflächen); dort heißt es: „Die Grundflächen

  • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig,
  • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte,
  • von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
  • von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.“

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   Gradtagtabelle

Die Gradtagtabelle wurde vom VDI (VDI 2067, Blatt 1) aufgrund von Erfahrungswerten erstellt und ist allgemein anerkannt. Wenn während des Abrechnungszeitraumes ein Nutzerwechsel (Mieterwechsel) stattfindet, müssen die Kosten des gesamten Abrechnungszeitraumes auf die beiden Nutzer (alter Mieter und neuer Mieter) verteilt werden. Die Grundkosten werden dann immer nach der Gradtagtabelle umgelegt, die Verbrauchskosten aber nur, wenn eine Zwischenablesung nicht stattgefunden hat. Es werden den Monaten eines Jahres Wärmewerte zugeordnet, um so eine möglichst und annähernd gerechte Kostentrennung zu erhalten. Für den Grundkostenanteil der Heizkosten ist der Wärmeverbrauchsanteil in Promille nach der Gradtagtabelle maßgebend. (Anm.: Für die Aufteilung des Grundkostenanteils des Warmwasserverbrauchs gilt die Gradtagtabelle nicht, da der Warmwasserverbrauch im Wesentlichen witterungsunabhängig ist. Die Aufteilung des vereinbarten Grundkostenanteils erfolgt beim Warmwasser nach Kalendertagen.)

Wärmeverbrauchsanteil in Promille je Monat je Tag

  • Januar 170 170/31 = 5,48
  • Februar 150 150/28 = 5,35
  • März 130 130/31 = 4,19
  • April 80 80/30 = 2,66
  • Mai 40 40/31 = 1,29
  • Juni, Juli, August 40 40/92 = 0,43
  • September 30 30/30 = 1,00
  • Oktober 80 80/31 = 2,58
  • November 120 120/30 = 4,00
  • Dezember 160 160/31 = 5,16

gesamt 1000

Trotz des zunächst zwingend erscheinenden Charakters von § 9b Abs. 1 HeizKostenV enthält Abs. 3 Ersatzkriterien zur Zwischenablesung. Zum einen wird auf die Unmöglichkeit der Zwischenablesung abgestellt, worunter analog zur Schätzung des Jahresverbrauchs die Nichtzugänglichkeit zum Ablesetermin oder der Defekt von Geräten zu verstehen ist. Zum anderen kann auf die Zwischenablesung verzichtet werden, wenn aufgrund des Zeitpunkts des Nutzerwechsels technische Gründe keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zulassen. Dies ist immer dann der Fall, wenn bei einer Ausstattung mit Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip zu wenig Zeit zwischen Haupt- und Zwischenablesung liegt. Verfälschungen sind durch die vorgeschriebene Kaltverdunstungsvorgabe (Zwischenablesung kurz nach der Hauptablesung) oder aufgrund der geringen Auflösung der Skala der Geräte (Zwischenablesung kurz vor der nächsten Hauptablesung) möglich. Eine Zwischenablesung ist nicht immer zu empfehlen. Die „Arbeitsgemeinschaft Heizkostenverteilung e.V.“ hat festgestellt, dass eine Zwischenablesung nicht zu empfehlen ist, wenn die Summe der Gradtagzahlen für die Monate zwischen Haupt- und Zwischenablesung weniger als 400 oder mehr als 800 Promille beträgt. Beispiel: Ergebnis: Zwischenablesung ist nicht empfehlenswert (wegen möglicher Verfälschung durch Kaltverdunstung) Hauptablesung Ende Dezember Auszug Ende Februar Folgejahr Gradtage 170 + 150 = 320 < 400

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  Grillen auf dem Balkon

Grundsätzlich kann ein Mieter seinen Balkon nach Belieben nutzen. Die Grenze ist allerdings dort gesetzt, wo andere Bewohner des Hauses belästigt werden. Das Grillen wird heute als eine gebräuchliche Art der Speisenzubereitung in der Sommerzeit angesehen und kann deshalb nicht gänzlich unterbunden werden. Die Gerichte haben bisher unterschiedlich entschieden. Nach einem AG-Urteil war es Mietern in Mehrfamilienhäusern erlaubt, einmal im Monat zu grillen, wenn sie dies 48 Stunden vorher ihren Nachbarn anzeigen. Nach einem LG-Urteil allerdings ist das Grillen nur dreimal während der Sommerzeit für 2 Stunden zulässig. Toleranz auf der einen und Rücksichtnahme auf der anderen Seite sind der Schlüssel zu einem einvernehmlichen Miteinander.

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